截止9月22日，除了北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚之外，46个限购城市当中40个已正式取消或变相放松限购，落实双向调控，也成为今年第一轮“救市”政策，楼市进入“后限购时代”。

国内经济处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美英等发达国家复苏节奏；经济结构深化改革与转型继续推进，但短期难以摆脱对房地产的依赖；过去几轮市场周期GDP增速与房地产投资增速仍然呈现同跌同涨的紧密关系，但本轮货币政策与调控政策步调呈现不对称特征，导致市场供大于求。

那么，2014年4月份以来限购退出对于房地产市场有何影响？如何看待“后限购时代”中国楼市发展趋势？

从2014年1-8月全国重点城市住宅市场同比变化来看：一线城市量跌价挺，成交量普遍下滑，京沪成交量分别下滑40.9%和29.8%，但均价依然坚挺；二线城市内部分化，成交量普跌，大多数城市成交量下滑2-3成，成交均价分化，近半城市出现均价停涨或下降的趋势。

从已经取消限购政策的二线、三四线城市存销比指标来看，限购松绑或取消后，二线城市存销比继续分化，监测城市中仅合肥仍存房价上涨压力，近半二线城市库存偏大，存销比攀升，房价面临下跌压力，大多数三四线城市房价面临下跌压力，限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。

为了明确限购调整或取消后对楼市的影响，我们从不同存量、市场去化周期背景下选取不同供需类型类型的城市，然后对于限购政策调整或取消对于这些城市的影响进行研究，最终总结限购调整或取消对于不同类型城市的反应有何不同。

首先，从不同市场类型城市限购退出后的市场表现来看：同策咨询研究部数据显示，在银行信贷仍然持续紧缩的市场背景下，限购取消1个月后，监测的12个城市成交量平均回升幅度为23.13%，其中，库存压力较大、供过于求类型的城市因个案降价、限购取消后的补签行情等因素率先好转，成交量回升最为明显，达到31.15%，供求合理及供不应求类型城市的成交量回升反而因降价动力不足、市场供应量有限而不明显，幅度分别为-3.24%和3.67%。成交价格则由于市场本身原因，仍然略有下跌。

从此次限购放松前后3个月量价变化来看：限购放松或取消后市场短期放量效果持续，成交量仍有普遍回升，监测的5个城市成交量平均回升幅度为25.60%，其中，呼和浩特（库存压力较大）成交量回升最为明显，达到59.60%。成交价格方面则依然延续原有市场趋势，出现小幅下跌。

此外，根据2014年5月同策咨询对于限购退出的研判报告结论：一般限购执行放松之时均伴随着货币政策的（定向）宽松，此时，成交量均有明显回升，一二三四线城市成交量相对政策严格执行时的平均上升幅度分别为47.9%、61.7%和45%，全部城市成交量平均上升52.3%。但是，目前来讲，货币政策尤其是信贷政策并没有实质性的松动，市场成交量的反弹力度还不会有这么大。

总之，通过本次限购退出对于楼市影响的短期分析，结合历史分析结论，笔者认为，从大中城市成交量来看，本次限购退出，因个案降价、原限购人群入市等因素，库存偏大（供大于求类型）城市反应最为明显，预计还会有一小波市场放量行情出现，将促使成交量相对限购调整前低谷期上升20%-30%，如果信贷政策有实质性松动，预计市场放量峰值可达50%以上。但是，目前尚难实现，大多数市场仍然面临“以价换量”的去库存压力。

从限购退出对成交价格短期影响来看，历史上限购放松从未对成交价格形成明显影响，此次退出限购也难以对成交价格形成支撑。由于当前商品住宅库存高企，银行信贷仍然没有实质性松动，“以价换量”渐成主流，短期内成交价格将延续下跌趋势。

同时，从当前市场表现来看，其实，市场还没有呈现出明显的复苏特征。同策咨询研究部数据显示，2014年8月，31个主要监测城市中有15个（较上月增加6个）成交量出现环比下跌，7个城市环比成交量跌幅超过20%，其中太原、兰州、济南成交量环比跌幅最高，分别达到46.5%，42.6%和32.6%；全国大中城市的降价仍在持续，监测的31个城市中有16个成交均价出现环比下跌，一向价格坚挺的一线城市也未能幸免，四大城市全军覆没，其中，北京成交均价环比跌幅高达8.1%。成交均价环比跌幅前三的城市分别是太原、西宁和沈阳，跌幅分别为17.7%、12.3%和8.9%。

因此，总的来看，楼市限购政策调整或取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力。就当前政策表现来看，第二轮“救市”政策拉开帷幕。部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武汉等均有尺度较大政策出台突破“双向调控，”开始第二轮“救市”。

从第二轮“救市”政策出台的特征和执行的关键因素来看，笔者认为，当前各个省市已经出尽“救市”招数，失去“救市”方向，楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。

因此，总的来看，在“后限购时代”，尽管下半年货币政策定向宽松，但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动，年底楼市背水一战不可避免，仍然要坚持“跑得快”的策略，楼市年底将进入深入调整阶段。