中国经济与房地产处于急剧交集的转型期。房地产发展如此之快，以至于各个阶层 在快速上涨的房价撕扯下的断裂随处可见。 

不到20天时间，近20个地方政府公布了新的楼市调控举措，这是自去年国庆前后多地密集公布楼市调控政策以来，又一轮楼市调控新政集中亮相。

调控政策下发后，中国房地产报记者分赴各地了解市场信息与变化，包括环京区域、石家庄、上海、深圳、广州等地，期间充斥着焦虑与狂欢，购房者都想尽快赶上急速狂奔的房地产市场末班车，但严厉调控下他们似乎失去了方向。迷惘的人群、慌张的游资、未限购城市的欢跳、房企的观望，织就了眼下一幅楼市浮世绘。

过去一段时间，在一种普遍性房价越调越涨的心理预期下，各大售楼处、交易大厅再次涌现出人山人海、水泄不通的景象。

钱紧与地产调控如飓风般袭击了金融业、房地产行业。

3月20日，包括中行、建行、交行和邮储银行在内的大行都在借钱，当天16:30之后，有金融机构交易员还在跪求资金，不管期限、价格全都收。3月21日，更有机构甚至以10%价格融入当天隔夜资金。银行间的隔夜SHIBOR（银行间互借）利率一月期爆涨3.86BP，报4.3558%，创下2015年4月17日以来新高。

“杠杆上的楼市”正在步入缓慢去杠杆通道之中。

追随北京“3·17新政”，已有近20个城市加入到限购限贷队伍中，当市场对这些眼花缭乱的新政无所适从时，央行又加急下发了《关于做好2017年信贷政策工作的意见》。这份文件几乎就是近期国务院、央行、银监会、国家发改委等领导表态的汇总表。

不仅要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整外，还强调各银行要会同当地有关部门，配合做好购地资金来源的审查，继续做好房地产资金的管控。

楼市调控后，北京及环京区域交易量大幅下跌，很多项目暂停了交易。原本想在4月初亦庄金茂悦开盘时出手的王女士告诉记者，本来想先买一套住房，之后再置换一套学区房，但现在首付30%的机会只有一次，隔几年再换学区房肯定会受到限制，所以现在特别纠结。

王女士代表了绝大多数购房者的尴尬处境。“我们预计4月开盘，原本客户大多都是买二套的，‘3·17’新政一出，一下子死了一大批，离婚的也白离了，刚改的客户就更惨了。预售证已经到手，捂盘不卖是肯定不行，但目前还不会降价，先试探试探市场吧。”位于五环外亦庄桥附近某楼盘销售员说。

不过，在广州、上海、深圳周边未限购区域，火热态势依旧。环京区域内被限制的游资也在蜇伏，伺机而动。

新城控股副总裁欧阳捷认为，最近的调控政策密集出台，其实主要是为了抑制市场预期，在泡沫初起之时就先行压制，以免投资客的流窜带来更多楼市泡沫。在调控之下，未来房价的上涨预期被按住，今年年初住房市场着“火”的局面很难延续，在去年土地购置面积下降的背景下，热点一二线城市供应难有起色，非热点二线城市供应也不会明显增加，绝大多数三四线城市依然不可能大范围异军突起。市场整体会呈现“量平价稳、略有增长”的趋势。

面对不确定的市场，北京某上市房企高管称：“同一个城市连续收紧调控，往往意味着大环境要变了。不拿高价地，放缓扩张脚步，这是目前公司定下的短期运营策略。”

在频密而严厉的调控之下，降温气氛开始蔓延，房企迅速对接下来的运营策略进行调整。

中国房地产报记者在采访中发现，放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为当下房企的共同选择。对于现有存货，有公司拟尝试通过平价跑量的方式，借助当前的市场惯性，尽快实现去化。长远出于稳健考虑，部分房企将在战略上更加注重多元化布局。

泰禾集团董事长黄其森认为，从抑制炒房的基调来看，目前大城市的限购、限贷以及因城施策的举措还会在较长时间存在。不过，由于去年大多数房企收成不错，目前尚未显现出糟糕的状况，但如果调控持续，再过最长半年，情况将会大不相同。

“尤其是在信贷和金融持续收紧之下，不排除局部城市会呈现动荡下跌情况。所以，企业一定要做好研判，早作应对，安排好节奏，抓住目前的窗口期出货，把资金准备充足一些。”黄其森说。

每一轮楼市调控，都会带来新一轮房地产行业洗牌。这一次也不例外。

在中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力全面收紧房企融资渠道的同时，由于需求端也受到严重制约，整体销售的下滑恐不可避免，并危及企业的资金来源。

欧阳捷认为，从房企的角度来看，房地产市场非常残酷，如果想立足就必须抢地，没有土地就意味着要被迫退出市场。但以当下的市场环境来看，过高的拿地成本可能会让一些项目面临亏损。而选择正确的城市布局也是决定企业利润率水平的关键所在。

“对中小房企而言，现在最重要的事情就是及时止损，不管是卖地、卖项目还是卖股份，将所有资产套现是绝大多数中小房企唯一的出路，而这个机会正在快速失去。”欧阳捷说。

相关资料显示，当前约有53%的上市房企投资回报率比债务融资成本还低，在这种情况下，越使用财务杠杆，股东投资回报率越低。目前房企的投资回报率降到了8.3%。

这就意味着，当前的行业格局中，在成本压力下，即使是更具优势的标杆房企，也必须要进入关于投资回报率、利润率、周转率等各指标的更残酷角逐中。

然而，不断高涨的土地成本正在进一步侵蚀房企的利润率。

杭州某房企内部人士称，由于热点城市土地获取难度加大、土地成本提高，单个项目沉淀的资金规模越来越大，一旦热点城市市场大幅降温，有可能出现“一个项目拖垮一个区域公司”的现象，进而影响到企业的全盘规划。

高价地收割大户融信中国给予中国房地产报记者回复称，公司相对优质及低成本的土地储备为未来较高的利润率提供了有效支持，后续将以市场为需求制定销售战略。我们会按照项目的节点正常推货，由于前期土地获取成本较低，加之近期各地都在涨价，项目推出之后应该没有风险。而且在三四线城市有很多项目，这些城市受到去库存利好，市场成交活跃，表现较好。

在层层加码的市场调控下，优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。