真正的三四线城市仍然低，除了调控管住了，还有一个非常重要的原因，就是所谓的城镇化战略。

文章来源：北大汇丰EMBA

房地产这次波动最大的特点是两极分化。一二线城市价格飙升，三四线城市继续低迷，库存的问题特别严重。

最近有人在为了吸引眼球，标题写三四线城市暴涨，他正文加一句，这个三四线概念不是很准，是大城市周边的三四线城市，那不叫三四线城市，那叫大都市圈里面的小城镇，大都市圈继续飙涨，因为中心城市涨了之后波及到，波及到开车或者坐车坐铁路一小时到一小时半的半径区域里面，实际上都属于大城市都市圈的一部分。

真正的三四线城市仍然低，除了调控管住了，还有一个非常重要的原因，就是所谓的城镇化战略。

我们城市化一直不叫城市化，一直叫城镇化，鼓励小城镇发展，限制控制大城市发展。最近一轮要限制人口，不让大城市发展。现实中的问题是你已经不能控制人们的迁移了，不可能再限制人口，但是限制人口的背后是限制土地供给。

小城市敞开供给鼓励发展，大城市就限制。规定多少人口相应多少土地，这就是叫城镇化战略。但这样的战略运行过程中出现了一些情况，想让人们到小城镇定居和生活，但企业不到小城镇去，因为基础设施不行，交通不行，不产生供应链，企业越来越向大城市集中。而人为什么迁移？人迁移是为了找工作，迁移是为了有更好地生活，有更高的收入，更好的工作，因此，我们所谓城镇化战略就违背了人的迁移的基本规律，结果就是小城市有地，小城市政府也愿意让大家来，一些房地产商2008年、2009年到三四线城市拿地，然后三四线城市建一批房，房子建完了，发现人走光了。

最近二十年人口迁移主要方向进了大城市，大城市就拥挤了，土地不增加，供给不增加，我们现在所有的力用在控制需求，但是你得想想供给方，土地供给。最典型的就是深圳，深圳计划是800万人口的城市，土地供给，公共品供给，警察，消防队都按那个配置，现在人口2100万，房价当然最贵了。最基本的供求关系就摆在那里，两极分化，任志强就说有生之年看不到中国房价会跌，我有点同意他，因为你政策不变嘛，现在政策继续是激励政策，你就看不到大城市的房价跌。要问我房价跌不跌，基本的格局摆在这里，当然城市跟城市比，大城市人口集中的程度不一样。

这一轮不仅一线城市，二线城市有一些也是反弹性的增长，这是一个基本问题，这次就是两极分化，这个情况会持续一段时间。