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部分三线城市土地溢价率近200% 有泡沫之忧

 导读

“近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地也出现了溢价率近200%的现象。此类拿地态势往往推高了所在城市的地价。后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需要积极进行关注。”

 

 

中房报记者 许倩 北京报道

 

4月份以来,土地市场热度已经明显传导至了三线城市。

 

5月22日,嘉兴,一场土地拍卖会吸引了全国400多家房企参与竞拍,一些资金实力雄厚的房企甚至动用了几十家马甲,并准备了上百亿元土地保证金。

 

更甚至,由于报名参拍企业人数太多,原定的嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限,竞拍活动临时改在了承载1500座的嘉兴大剧院。

 

据记者了解,此次土地拍卖是嘉兴首次限价土拍,共拍卖8宗住宅类用地,面积48.35万平方米。这8宗土地分布嘉兴市三个区,分别是嘉兴市南湖区2宗居住用地,秀洲区3宗商业住宅用地和1宗住宅用地,经济开发区1宗商业住宅用地和1宗居住用地。

 

设定的土地拍卖规则是:在最高限价内按照价高者得原则确定竞得人。当竞买土地价格达到最高限价时,转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时,转入现场抽签确定竞得人。

 

据悉,这场土地拍卖从下午14时开始至晚上近22时,共历时近8个小时,有4幅地块突破最高限价进入抽签,有2幅地块成交楼面价过万元。最终8幅地块分别由淮矿地产(被信达地产收购)、杭州铭昇达房地产有限公司(被阳光城收购)、上海银联贸易(背后地产公司是深圳卓越地产)、奥园地产、浙江新大骏宏、成都君泰商贸有限公司(背后公司是四川新希望集团)、杭州世贸置业等竞得。

 

有分析认为,从嘉兴市场来说,后续接轨上海市场的可能性较大,所以土地市场的增值空间也是比较大的。

 

另一个三线小城市——江苏省盐城市的土地市场同样火热得不可思议。

 

5月17日下午,盐城市国土资源局进行盐城市区2017年第9期国有建设用地使用权出让拍卖会。经过多轮竞拍,盐城国强凤凰汇置业有限公司、盐城市城市资产经营有限公司联手以成交价17950元/平方米竞得编号为20170901的地块,楼面价7804元/平方米,溢价率139.3%。

 

而当日另一地块——20170902地块,则被中海宏洋地产(盐城)有限公司以26750元/平方米竞得,总价13.85亿元,溢价109.8%,楼面地价高达13375元/平方米。刷新当地最高楼面单价。

 

而在不久前的5月12日,盐城青年东路南、跃进河东侧两宗土地拍卖,被保利、碧桂园、恒大等9家大型开发商激烈竞拍,最终的成交价溢价率分别高达148%、141%。

 

这是发生在个别三线城市的土地拍卖个案,却又并非单纯的个案。它反映出一二线热点城市土地市场被强制“退烧”后,部分三四线城市土地市场又掀起热潮。

 

 

易居房地产研究院数据显示,1~4月份,50个城市土地成交面积为5887万平方米,同比增长30%,显著高于国家统计局公布约6%的同比增幅,说明土地市场热度明显高于全国市场。

 

4月份,50个城市中,北京土地市场表现最为活跃,成交面积为108万平方米。除北京外,包括郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易相对活跃。其中,徐州和芜湖属于三线热点城市,部分房企近期确实有强化三线城市地产投资的意向。

 

而土地市场交易价格则创下了2010年以来的最高水平。根据易居研究院数据,4月份,50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。今年前4个月,50个城市土地出让金排行中,武汉规模最大,为692亿元规模。同时,包括北京、合肥、广州、南京、郑州、天津、上海、杭州和温州的土地出让金规模也较大。

 

而在4月份50个城市土地溢价率排名中,嘉兴的溢价率最高,为199%。嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃,而全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值的上升。从具体地块看,包括嘉兴海盐的部分地块都面临了较为激烈的争夺。除嘉兴以外,包括佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%,土地市场被划入过热区间。

 

“近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地也出现了溢价率近200%的现象。此类拿地态势往往推高了所在城市的地价。后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需要积极进行关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

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